Histórico: La CNV ya permite invertir en proyectos inmobiliarios millonarios sin tener el capital completo

La tokenización de activos dejó de ser un concepto de nicho cripto y empezó a convertirse en una alternativa de inversión que ya está asentada en Argentina. Ahora ya cuenta con marco regulatorio propio y jugadores locales que ya lanzaron sus productos.

La agenda de desregulación financiera del Gobierno nacional de Javier Milei abrió la puerta a instrumentos que, hasta hace poco, eran privilegio de unos pocos. En el pasado, la falta de reglas claras en gobiernos kirchneristas mantuvo a estos instrumentos en un limbo regulatorio, que hubieran podido servir de posible protección contra la infalción. Ese escenario cambió con el nuevo marco de la CNV, que en poco más de un año pasó de no tener regulación específica a liderar la región en la materia.

Qué son los tokens y cómo funcionan

Los tokens son activos digitales creados sobre una blockchain que pueden representar desde activos financieros hasta la participación en un activo físico del mundo real. A diferencia de una billetera de pagos convencional como Mercado Pago o MODO, los tokens no pueden operarse en cualquier billetera digital, ya que necesitan una funcionalidad distinta, habitualmente asociada a la operatoria de criptomonedas.

En las finanzas, la tokenización permite representar digitalmente los derechos sobre una acción, un bono o un CEDEAR (como los que replican papeles de Apple, Google o Nvidia) mediante un token registrado en una blockchain.

En el caso de un activo físico, el mecanismo es el mismo pero aplicado a un bien tangible. Por ejemplo, si un edificio está valuado en USD 1 millón, puede dividirse en un millón de tokens, y un inversor puede adquirir apenas 100 o 1000 sin necesitar el capital completo, convirtiéndose así en propietario de una pequeña fracción del activo.

Cambios en la tokenización de activos

El desembarco de estas herramientas ocurre en medio del avance de la tokenización de activos y las nuevas reglas para la industria blockchain impulsadas por el Gobierno. Mientras el Ejecutivo discute en el Congreso una reforma de la Ley General de Sociedades, impulsada por el ministro Federico Sturzenegger, que habilita "empresas no humanas" y crea la figura de la DAO como tipo societario propio, la Comisión Nacional de Valores (CNV) viene escalando en paralelo su propio régimen de tokenización.

Ese régimen arrancó a fines de 2024 con la Resolución General N.° 1069, el primer marco específico para la tokenización de activos del mundo real en toda América Latina, y este año la CNV avanzó con la Resolución General 1150/2026, que amplió la posibilidad de tokenizar valores negociables emitidos bajo cualquier régimen de autorización automática. El presidente del organismo, Roberto Silva, definió el paquete de medidas como parte de lo que la CNV llamó su "Big Bang" regulatorio.

En la misma línea, Juan Ignacio Lazarte, también cofundador de Blockenfy, señala que el éxito de la tendencia depende de generar confianza: "Para que la tokenización sea verdaderamente masiva, nuestra visión no pasa solo por dividir un activo en partes digitales. Lo que buscamos es crear un sistema tan seguro y claro que las finanzas tradicionales se animen a dar el salto sin miedo, uniendo la economía real con el mundo digital de forma transparente".

Uno de los mayores desafíos iniciales, cuenta Linares, fue la educación del mercado: "No fue fácil convencer a una empresa de que tokenizara sus activos cuando ni sus clientes ni sus contadores sabían de qué estábamos hablando". Aun así, la lectura hacia adelante es optimista: "Hoy eso está cambiando radicalmente, especialmente en las nuevas generaciones. Además, el contexto regulatorio y el crecimiento del mercado global están haciendo el trabajo que antes teníamos que hacer solos".

Un caso concreto para entender el modelo es el de la renta de autos: un vehículo valuado en unos USD 25.000 se divide en partes digitales que distintos inversores pueden adquirir. Ese auto se pone a trabajar —por ejemplo, en plataformas como Uber— y los ingresos que genera se distribuyen proporcionalmente entre quienes participaron de la inversión.

Los argentinos ya movilizaron más de USD 91.000 millones en transacciones on-chain en los últimos años. El país lidera además el ranking latinoamericano de adopción cripto, con 19,8%, por encima de Brasil (18,6%) y El Salvador (14,6%), según Chainalysis.

Qué cambia frente a la inversión tradicional en ladrillos

La diferencia central no es que aparezca un activo nuevo, sino la forma de acceder. En un fideicomiso al costo o un fondo de inversión inmobiliaria tradicional, quien fracciona el activo es el organizador, y el inversor recibe una cuotaparte que vive en un registro centralizado.

Con la tokenización, la fracción es el token mismo, registrado en una blockchain, lo que en teoría facilita la trazabilidad y la eventual reventa en un mercado secundario sin depender de que el organizador encuentre comprador.

El otro cambio es el ticket de entrada, con el que plataformas que ya operan en el país publicitan montos iniciales de entre 50 y 500 dólares, muy por debajo de los tickets habituales de un fideicomiso inmobiliario clásico, que suelen exigir varios miles de dólares para participar.

Lo que no cambia es el riesgo del activo subyacente, ya que si el edificio tiene baja ocupación, se demora la obra o el proyecto se maneja mal, la rentabilidad del token cae igual que caería la de cualquier inversión inmobiliaria tradicional.

A eso se suma un riesgo adicional y propio de la tecnología, que es que la solidez jurídica del token depende ahora de la estructura legal que hay detrás (el fideicomiso, la sociedad, el vehículo que efectivamente es dueño del ladrillo), y esa capa todavía está en construcción normativa en la Argentina.

Qué mirar antes de invertir

Para quien evalúa este tipo de instrumentos, conviene distinguir dos capas antes de decidir. Una es la financiera, donde la CNV ya construyó un régimen específico para tokenizar acciones, ONs, CEDEARs y determinados fideicomisos con oferta pública, con reglas claras sobre quién puede emitir y qué agente debe intervenir.

La otra es la inmobiliaria directa, donde el token todavía no tiene un encuadre regulatorio unificado y la protección depende casi por completo de la letra chica del fideicomiso que estructura cada proyecto.

Ese marco no incluye todavía, de forma específica, a la tokenización inmobiliaria. Los esquemas inmobiliarios que ya operan en el país lo hacen mayormente por fuera de la órbita de la CNV, apoyados en una estructura jurídica tradicional (un fideicomiso inmobiliario que es el titular real del activo) y no en una oferta pública de valores negociables.

Así, quien compra un token inmobiliario no adquiere metros cuadrados con escritura, sino una participación económica en un negocio administrado por un tercero. Pero de igual manera funciona como inversión indirecta, democratizando el acceso al público general.

El impulso de emprendimientos locales

Parte del crecimiento de este mercado en el país está de la mano de proyectos como Blockenfy, una startup argentina que tokeniza activos. Los clientes corporativos buscan captar inversión de sus propios usuarios en activos que van desde inmuebles hasta energías renovables, carteras de crédito y activos agropecuarios.

Joaquín Linares, cofundador de la compañía, describe un mercado joven pero de crecimiento exponencial. "Argentina tiene un talento técnico enorme y una cultura financiera muy sofisticada, paradójicamente por su historia económica. Eso hace que seamos muy buenos en resolver problemas de este tipo", explica.