Qué importante es entender la inflación y, en particular, la inflación en dólares. A fines del 2017, en pleno auge del crédito hipotecario UVA en el gobierno de Macri, el m² promedio en CABA llegó a aproximadamente USD 2.800.
Hoy ronda los USD 2.450. A simple vista, parecería que estamos apenas 12% abajo del máximo. Pero hay un problema: USD 2.800 de fines del 2017 no son USD 2.800 de 2026.
Ajustados por la inflación acumulada en Estados Unidos (aprox 35% del 2017 al 2026) esos USD 2.800 equivalen hoy a aproximadamente USD 3.800.
Entonces la comparación real es:
2026: USD 2.450/m²
El potencial de recuperación del precio de las propiedades
Si Buenos Aires simplemente volviera al máximo de aquella época en términos reales, estaríamos hablando de una apreciación potencial cercana al 50% desde los valores actuales.
Y hay algo todavía más interesante.
Aquel máximo ocurrió en una Argentina con déficit fiscal, inflación, devaluación y una economía mucho más frágil.
Hoy el escenario macro es diferente y, además, sectores como el agro, la minería, la energía y la intermediación financiera tienen potencial para generar un flujo enorme de dólares hacia la economía argentina.
La inflación en dólares también puede impulsar al real estate
Si ingresan más dólares y aumentan los precios internos medidos en esa moneda, podemos tener inflación en dólares en Argentina. De hecho, ya venimos viendo aumentos importantes en muchos costos medidos en dólares.
Sin embargo, las propiedades todavía no acompañaron plenamente ese movimiento.
Por eso creo que existen fundamentos para pensar que el mercado inmobiliario de Buenos Aires podría eventualmente no solo recuperar, sino incluso superar en términos nominales el techo de 2017/2018.
Pero más allá de cualquier pronóstico inmobiliario, hay una enseñanza mucho más importante:
Nunca compares precios históricos en dólares sin ajustar por inflación.
El dólar sirve como protección frente a la devaluación del peso, pero no es una unidad de valor constante. El dólar también pierde poder adquisitivo.
Y esta es, en alguna medida, la motivación detrás de la creación del REIT: vemos un upside potencial enorme en las propiedades, que todavía están rezagadas frente a las acciones, los bonos y el poder de compra de los salarios en dólares.
El REIT (Real Estate Investment Trust) invierte en una cartera diversificada de propiedades en CABA y distribuye dividendos trimestralmente entre sus inversores. Una forma de acercar el real estate al pequeño ahorrista, que hasta ahora tenía muy difícil acceder a este tipo de inversiones. El ticker es: $REIT.
