El regreso del crédito hipotecario sostiene la demanda, pero el dinamismo de las escrituras no implica necesariamente una recuperación equivalente de la construcción de viviendas nuevas.
Lo mismo sucede en zonas de alto poder adquisitivo del Gran Buenos Aires, como Vicente López y Olivos.
Por eso, buena parte de los nuevos desarrollos privados se concentra en el corredor norte y en ubicaciones donde existe demanda con capacidad de pagar precios elevados.
El costo de construcción expulsa a la clase media de la vivienda nueva
El problema aparece cuando intentamos desarrollar viviendas destinadas a sectores de ingresos medios y bajos.
Imaginemos un edificio en Villa Lugano cuyo costo total de desarrollo fuera de USD 2.200 por metro cuadrado, pero cuyo precio de venta alcanzara solamente USD 1.500. El desarrollador perdería USD 700 por cada metro cuadrado vendido, incluso antes de considerar el beneficio empresario.
Nadie desarrolla un edificio para perder dinero.
En septiembre, aproximadamente una de cada cinco escrituras se realizó con hipoteca. Aunque el crédito todavía se encuentra por debajo de los niveles de 2025, continúa siendo una herramienta fundamental para ampliar el universo de compradores.
Más escrituras no significan necesariamente más construcción
Ahora bien, hay una distinción importante: que se vendan muchas propiedades no significa necesariamente que se estén construyendo muchas propiedades.
Buena parte de las operaciones inmobiliarias corresponde a viviendas usadas. Una compraventa de un departamento construido hace cuarenta años suma una escritura, pero no representa un nuevo metro cuadrado construido.
Esta diferencia también ayuda a comprender por qué podemos observar un mercado inmobiliario dinámico mientras algunos indicadores de la actividad constructora muestran debilidad.
A eso se suma la fuerte reducción de la obra pública, que afecta el nivel general de actividad del sector, pero que no debe confundirse con la rentabilidad de los desarrollos residenciales privados.
Son dos fenómenos distintos: por un lado, la demanda de propiedades existentes; por otro, la producción de nuevos inmuebles.
El desafío de la Argentina no es solamente conseguir que se compren y vendan más propiedades. Es lograr que vuelva a ser económicamente viable construir viviendas para una porción cada vez mayor de la población.
Porque un mercado inmobiliario saludable no debería limitarse a desarrollar departamentos de alta gama para quienes pueden pagar USD 4.000 o USD 5.000 por metro cuadrado.
También debería permitir construir viviendas accesibles para la clase media.
El verdadero problema no es que hoy resulte rentable construir para los sectores de mayores ingresos. El problema es que cada vez resulta más difícil construir para todos los demás.
En septiembre se realizaron 6.612 escrituras de compraventa en la Ciudad de Buenos Aires, convirtiéndose en el cuarto mejor septiembre de los últimos 30 años. Es un dato extraordinario si tenemos en cuenta que construir en la Argentina, medido en dólares, se encuentra en niveles históricamente elevados.
¿Cómo se explica que el mercado inmobiliario esté tan activo cuando los costos de construcción son tan altos? Y, sobre todo, ¿por qué seguimos viendo tantas obras nuevas en determinados barrios de Buenos Aires?
La respuesta es sencilla: hoy sigue siendo negocio desarrollar propiedades, pero no cualquier propiedad ni en cualquier barrio.
Actualmente, construir un metro cuadrado ronda los USD 1.800. A eso hay que sumarle la incidencia de la tierra, que puede variar entre USD 300 y USD 1.200 por metro cuadrado vendible, dependiendo de la ubicación. Si tomamos una incidencia promedio de USD 700 y agregamos otros USD 400 correspondientes a impuestos, honorarios y gastos administrativos, llegamos a un costo total aproximado de USD 2.900 por metro cuadrado.
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Es decir, desarrollar un edificio puede costar USD 2.900 por metro cuadrado cuando el precio promedio de publicación de las propiedades en la Ciudad de Buenos Aires ronda los USD 2.500.
A simple vista, parecería que desarrollar propiedades es un pésimo negocio. Pero hay algo que estos promedios esconden.
Buenos Aires no es un solo mercado inmobiliario
Buenos Aires no es un único mercado inmobiliario. Son muchos mercados diferentes conviviendo dentro de una misma ciudad.
En barrios como Núñez, Belgrano, Palermo, Recoleta o determinadas zonas de Saavedra, un producto nuevo, bien ubicado y de buena calidad puede comercializarse a valores significativamente superiores al promedio de la ciudad. En esos casos, aun con costos elevados, el desarrollo puede resultar rentable.
Por eso, el elevado costo de construcción no necesariamente detiene todos los desarrollos: selecciona qué proyectos son económicamente viables y cuáles no.
Y esa selección tiene una consecuencia preocupante: cuanto más alto es el costo de construir, más difícil resulta producir viviendas nuevas para la clase media.
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El crédito hipotecario sostiene parte de la demanda
Mientras tanto, la demanda inmobiliaria muestra una realidad diferente.
El regreso del crédito hipotecario permitió que miles de familias volvieran a acceder al financiamiento para comprar una vivienda. La mejora del poder adquisitivo medido en dólares también contribuyó a recuperar la capacidad de compra de determinados sectores.
